- PVSM.RU - https://www.pvsm.ru -
Продолжаем серию статей о создании коттеджного поселка «на коленке». В предыдущей [1] мы рассказали, как можно получить землю для строительства поселка, имея на руках ограниченный бюджет. В этой статье мы расскажем обо всех необходимых юридических и административных процедурах, через которые нужно пробиться до светлого момента первой официальной продажи.
Весь этот процесс состоит из следующих шагов:
Дело это достаточно сложное и времязатратное (вдобавок, некоторые шаги требуют наличия специальной лицензии), поэтому для его выполнения лучше всего обратиться к компетентному подрядчику – какой-нибудь межевой компании, которых в каждом регионе навалом. Поэтому информация в этой статье – это в первую очередь ликбез для заказчика. Чтобы вы понимали процедуру, могли оценивать прогресс, прогнозировать сроки завершения и предотвращать ошибки. Материал основан на нашем опыте с поселком программистов [2].
Ошибиться с выбором хорошего подрядчика очень легко, результат – срыв сроков. Причем, как говорят опытные люди, в отдельных случаях счет может идти даже не на месяцы, а на годы. Поэтому подойти к выбору подрядчика стоит максимально тщательно и ответственно.
Мы в поселке программистов с выбором ошиблись, что в принципе сорвало нам летний строительный сезон 2014 года. Мы доверились крупной конторе, которая «специализируется» на нашем районе. Все работы по первому участку должны были быть закончены за 3 месяца (т.е. к середине июня 2014), но на момент написания статьи они все еще идут – хотя находятся уже на финальной стадии. Т.е. по срокам они съехали минимум в три раза.
Вот несколько советов, как избежать подобной ситуации и найти хорошего исполнителя:
Теперь перейдем непосредственно к процессу.
Каждый земельный участок обладает двумя характеристиками – категорией и видом разрешенного использования. Зачем нужны две разные характеристики, хотя они вроде бы об одном и том же – айтишнику просто не понять. Тем более не понять тот факт, что данные об этих двух характеристиках могут храниться в разных местах и при этом противоречить друг другу.
Пример – сельское поселение на заседании своей «думы» принимает решение включить участок с категорией «сельхозиспользование» в черту населенного пункта и выпускает все необходимые документы. Кадастровая палата об этом ничего не знает и продолжает считать участок сельхозкой. Такая ситуация может длиться годами, пока участком не начнет кто-то заниматься. Сами государственные органы обмениваться подобной информацией не умеют.
Характеристики участка по версии кадастровой палаты доступны онлайн на сайте Росреестра – http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ [3].
Нас с вами интересуют такие сочетания категории и вида разрешенного использования, которые допускают строительство жилых домов.
Категория | Вид разрешенного использования | Комментарий |
---|---|---|
Земли населенных пунктов | Индивидуальное жилое строительство (ИЖС) | Наиболее распространенный вариант. Налоговая ставка – 1.5% от кадастровой стоимости в год. |
Земли населенных пунктов | Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) | Самый крутой вариант, но его сложно достигнуть. Позволяет все то же самое, что ИЖС, только налоговая ставка в пять раз меньше – всего 0.3% от кадастровой стоимости в год. |
Сельхоз | Для ведения дачного хозяйства | Тоже приемлемый вариант. С недавнего времени в таких домах даже можно прописываться. Бумажных движений по этому варианту гораздо меньше. Недостатков объективно нет, но у всех этот путь почему-то вызывает опасения. |
Итак – если ваш участок де-юре уже является населенным пунктом, вы можете сразу заниматься разработкой проекта планировки. Попытаться втянуть его в ЛПХ, а не в ИЖС вы можете на стадии общественных слушаний.
Если же ваш участок является сельхозкой, то у вас два возможных пути – сделать дачный кооператив или попытаться «втянуть» участок в населенный пункт.
Второе возможно, только если участок примыкает к населенному пункту. Процедура выглядит примерно так:
Если решаете пойти по пути с дачным хозяйством, то процедура примерно такая –
В нашем случае один из участков, купленных под поселок, был уже втянут в населенный пункт, а два других – относились к сельхозке. С этими двумя другими мы решили пойти по пути присоединения их к населенному пункту, решив не рисковать с менее предсказуемым дачным вариантом.
Это большой и скучный документ, в котором по сути много раз разжевывается одна и та же картинка – как будут расположены жилые участки и дороги.
Вам, как заказчику нужно помнить следующее:
Инженер, которому доверили разрабатывать проект нашего поселка, решил, что требование сделать все жилые участки квадратами 35 х 35 метров, ориентировав параллельно берегу пруда – блажь заказчика. Вместо берега пруда он воспринимал только кривые границы исходного кадастрового участка. Поэтому в первой версии участки получились параллелограммами со скосом около 15 градусов. Результат – еще месяц потерянного времени.
После этого мы поработали с архитектором и оформили наше видение планировки в виде вот такого kmz-файла в Google Earth, который используем в качестве ТЗ. Подробно планировка описана в статье http://semanticle.com/za32 [4]
После разработки проекта он направляется главному архитектору соответствующего района на рассмотрение. Для архитектора будет принципиально докопаться до пары мелочей, отправив проект на доработку. Каждая такая итерация – это минимум неделя времени. Так что если ваш инженер косячит, то это удовольствие может затянуться надолго – что еще раз подчеркивает важность выбора правильного подрядчика.
После аппрува архитектора документ отправляется на общественные слушания.
Это самая удивительная процедура во всем процессе. Ее суть заключается в том, чтобы дать местной общественности возможность коллективно обсудить план застройки принадлежащего вам участка. То есть, предполагается, что местные жители в назначенный день возьмут выходной за свой счет, придут в галстуках в администрацию сельского поселения и дадут вам аргументированные советы по доработке и улучшению разработанного проекта планировки.
Чтобы общественность могла заблаговременно подготовиться к мероприятию (согласовать выходной с работодателем, изучить документ и купить галстук) – законодательство требует, чтобы не позднее, чем за 30 дней объявление о предстоящих общественных слушаниях было размещено в официальном печатном органе сельского поселения.
Конечно, на эти «слушания» вообще никто не приходит. Это просто лишний месяц, который законодательство зачем-то выпиливает из жизни проекта. По итогам этого мероприятия глава поселения выпускает протокол слушаний и распоряжение об утверждении проекта планировки, например, вот такое [5].
Эти документы нужно отнести обратно в межевую контору, после чего они начнут готовить документы для подачи в кадастровую палату.
Прохождение общественных слушаний является крайне важным чекпойнтом для проекта поселка. Начиная с этого момента вы можете быть уверенным в том, что все точки и границы, указанные на проекте межевания, больше не изменятся. Поэтому можно заказывать вынос точек в натуру, начинать работу над дорогами и другими коммуникациями, а также осуществлять продажу участков по предварительному договору купли-продажи.
На этой стадии ваш подрядчик готовит документы для подачи в кадастровую палату. Это чисто технический вопрос, который должен занимать 1-2 недели. Если все пройдет гладко, в кадастровой палате вам должны будут выдать пачку кадастровых паспортов – по одному на каждый маленький размежеванный участок. Эту пачку нужно забрать и самостоятельно отнести в регистрационную палату, где в течение 30 дней вам должны изготовить и выдать на руки долгожданные свидетельства о собственности.
Мы сейчас как раз находимся на финальной стадии, и у нас не все гладко. Общественные слушания прошли в конце сентября, а процесс до сих пор не закончен. Кроме того факта, что подрядчик опять протормозил с инженерной частью, сыграли роль два фактора:
- В кадастровой палате не оказалось информации о том, что данный участок включен в территорию населенного пункта (хотя официальное изменение генплана было еще в 2012 году).
- При смене разрешенного использования участков на ИЖС требуется уточнение их границ до максимально допустимой погрешности в 10 см.
Если бы мы знали об этих деталях раньше, оба этих процесса можно было запустить параллельно, и к настоящему моменту они были бы уже пройдены.
Работа над поселком иногда напоминает сильно запутанный квест. Обидно, что большую часть энергии, которая могла быть направлена в более конструктивное русло, приходится тратить на решение каких-то бестолковых вопросов, на ровном месте созданных законодательством в этой области.
Для нас все же принципиально дойти до конца, преодолев все эти препятствия – и заодно помочь людям, которые будут повторять этот путь. В интернете куча разрозненной и противоречивой информации, а какого-то единого tutorial-а по созданию поселка «с нуля» не существует. Если вы занимаетесь подобным делом и застряли на одной из стадий – напишите нам, с радостью поделимся своим пока скромным опытом.
Как обычно, за нашими новостями можно следить в Твиттере [6] и Инстаграме [7]. Следующая статья цикла – про инженерные коммуникации поселка.
Автор: alevkon
Источник [8]
Сайт-источник PVSM.RU: https://www.pvsm.ru
Путь до страницы источника: https://www.pvsm.ru/diy-ili-sdelaj-sam/81321
Ссылки в тексте:
[1] предыдущей: http://geektimes.ru/company/it_poselok/blog/243423/
[2] поселком программистов: http://poselok-programmistov.ru
[3] http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/
[4] http://semanticle.com/za32: http://semanticle.com/za32
[5] вот такое: http://poselok-programmistov.ru/files/planning-approve.pdf
[6] Твиттере: https://twitter.com/it_poselok
[7] Инстаграме: http://instagram.com/it_poselok/
[8] Источник: http://geektimes.ru/post/245136/
Нажмите здесь для печати.