Как программист квартиру в Москве искал. Без скриптов

в 16:30, , рубрики: agile, gtd, веб-аналитика, недвижимость в Москве, поиск недвижимости, метки: ,

image

На написание этой заметки, меня побудила недавняя статья на хабре “Как программисты ищут квартиры”. После прочтения сего фундаментального труда, у меня осталось ощущение какой-то недосказанности истории. После отработки скриптов на неведомых мне языках, нативный смысл которых сводится к тексту запроса SELECT * FROM *, автор подвел итог:

“Свою идеальную квартиру я все-таки нашел. Последний этаж, рядом с метро, все дела. Нашел бы я ее без написания парсера?.. возможно.”

И вот тут, я ждал от автора, дальнейшего мясного повествования.

Я ожидал увидеть всё то, что произошло после отработки скрипта, и до получения свидетельства о регистрации права собственности. Где вот это всё? Конечно, кое-кто может вставить свои замечательные “этому не место на Хабре”(с), но на мой, лично субъективный взгляд, без этого статья логически не досказана. Т.к. не понятно, сколько автор просмотрел квартир из своей выборки, в скольких случаях ему отказали, сколько потратил времени на весь поиск, и да, а параметр “количество_комнат” в запросе поиска чему был равен? Кстати, город бы явно тоже неплохо обозначить. Понятно, что есть некий отсыл к “метро”, но все же! Не найдя ответы на мои вопросы в статье, я решил открыть скрипт на неведомом мне языке, с целью нахождения там спойлеров относительно привязке к местности. И я их нашел.

Заголовок спойлера

flatBaseAddress = u'Беларусь, Минск, '

Знаете, когда я прочитал эту строчку, мне вдруг показалось, что автор действительно достиг катарсиса. Почему? Потому что весь процесс покупки жилья заключался только к поиску варианта! Все потуги автора (или его друга), свелись к фразе “мне не нужно только найти квартиру, и я её гарантированно куплю”. Очевидно, именно поэтому, в статье и нет ничего, кроме как двух скриптов. Нет никакой оффлайновщины, которая, как мне казалась, должна была бы показать смысл мудрости “Ничто не программируется так, как должно работать”. Поэтому я бы хотел предложить вашему вниманию мою альтернативную историю, в которой я описал поиск квартиры для покупки в Москве.

Вводная

В свете последних экономических событий “разорвана в клочья” (с), мой давний друг, ныне живущий за Уралом, решил купить квартиру в Москве. Но т.к. сам он в Москве никогда не был, и более того, не хотел бы там быть ни при каком условии, то решил переложить эти нервные переживания на меня, предложив мне найти и купить квартиру по договору в пользу третьего лица. Я люблю приключения, поэтому и я согласился. Уж очень хотелось узнать, как организован магический процесс покупки жилья в Москве. Так сказать, захотел проверить на своей шкуре, что это такое, и насколько это все так нервно, как описывают. Все описанные мною события происходили летом 2014 г.

О’Дартаньянивание

Эта часть повествования крайне необходима из-за того, чтобы в дальнейшем ко мне не было претензий в некоей ангажированности и наличии скрытой рекламы. Все то, о чем я пишу – это лишь мой опыт, я его никому не навязываю. Все мои выводы – это лишь выражение моего личного мнения. Я не преследую целью прорекламировать тот или иной сервис, а также те или иные услуги. Также, я не преследую целью разжечь давние холивары, наломать свежих копий, включить вентилятор и т.д. Все то, о чем вы прочитаете, следует читать в критическом ключе, ни в коем случае не беря мою позицию за истину.

На этой оптимистичной ноте, я свое О’Дартаньянивание завершаю, поэтому приступаю собственно к тому, о чем собирался написать. А то уже забывать стал, зачем я вообще всё это начал.

Поиски

Вот как сами думаете, с чего начинается покупка жилья? С того самого скрипта, который написал упомянутый выше автор. Хорошо, что в наше время такие скрипты обернули в удобные сервисы, прикрутили к ним морду, чтобы ими могли пользоваться обыкновенные люди и сделали общедоступными. Для поисков я использовал два сервиса: Яндекс-Недвижимость (ЯН) и Циан. Для примера, ниже приведу скриншоты фильтров обоих поисков, чтобы стало ясно, какие отборы можно наворачивать на конечную выборку:

Как программист квартиру в Москве искал. Без скриптов - 2
Возможности фильтра сервиса Яндекс-Недвижимость

Как видите, в ЯН всегда можно увидеть, какой фильтр вы навернули (на скриншоте я обвел его в красную рамку).

Циановская форма поиска выглядит иначе:

Как программист квартиру в Москве искал. Без скриптов - 3
Возможности фильтра Циана

Здесь уже можно искать по комментариям:
Как программист квартиру в Москве искал. Без скриптов - 4
Пример фильтра Циана, с помощью которого можно поискать жилье, рядом с парком

В принципе, повторюсь, возможности поисков у обоих сервисов на таком уровне, что при одновременном использовании обоих, можно обернуть секцию Where запроса настолько, насколько хватит вашей фантазии. Я в своих поисках отслеживал один район Москвы, поэтому в фильтре делал привязку еще и к нему. Чтобы, оперативно получать информацию о новых объектах, рекомендую у обоих сервисов подписаться на соответствующее уведомление.

Результаты

Ребята, это реальная боль. Я не говорю про сомнительные объявления, которые публикуются с целью привлечения внимания, также не говорю о тех объявлениях, актуальность которых уже не соответствует действительности. Все это как-то еще фильтруется сервисами. Говоря боль, я подразумеваю “дубли” предложений. Ниже я приведу скрин с ЯН который поясняет суть:

Как программист квартиру в Москве искал. Без скриптов - 5

Вы видите дубль? Нет? А он есть. Это не два различных предложения. Это одна и та же квартира, но представлена как две.

Давайте взглянем на другой пример:
Как программист квартиру в Москве искал. Без скриптов - 6

Вы видите дубль? Нет? А он есть. Сверху, первые три предложения, расположенные на 3 этаже – это одна и та же квартира.

Усложним задачку:
Как программист квартиру в Москве искал. Без скриптов - 7

Здесь 9 предложений. Все нашли дубли? Чтоб не портить кайф от задачки, я свое решение поместил в спойлер ниже

Заголовок спойлера

Как программист квартиру в Москве искал. Без скриптов - 8

Штриховой линией я выделил те дубли, в которых не уверен на 100%. Если я не ошибся, то количество предложений с 9 сократилось до 5.

Прочитав до сих, у вас должен уже возникнуть логический вопрос. Откуда вообще берутся эти дубли? А вот откуда. Из оффлайновщины. Оффлайновая жизнь такова, что собственники жилья в Москве очень редко продают квартиры сами. По крайне мере мне, за все время поисков, ни разу не встретился такой. Как правило, продавец пользуется услугами риелтора. А риелтор уже сам размещает объявление о продаже на различных ресурсах. Вроде бы все хорошо, но все равно не понятно, откуда же берутся дубли? Очевидно, что как в мире программирования, есть выполнение кода в несколько потоков, так и в мире продаж квартир, есть продажи в аналогичные “несколько потоков”. Только под “потоками” здесь подразумевается “риелтор”. Казалось бы идея замечательная, когда твою квартиру продают одновременно сразу несколько людей. С точки зрения продавца – да. С точки зрения покупателя – это ад. И дело здесь вот в чем. Вернитесь к моими трем примерам дублей, которые я привел выше и ответьте на очень простой вопрос: так какая же реальная цена у реальной продаваемой квартиры? В примерах же все цены разные. Причем, например, во втором примере, разница между минимальным (9 млн. 450 тыс.) и максимальным предложением (10 млн. 500 тыс.) цены по одной и той же квартире будет чуть больше 1 млн. Не кисленько так, да? Ну что, погадали на кофейной гуще?

“Внимание, правильный ответ” (с). Я понятия не имею, какая там реальная цена. Более того, с большой долей вероятности, могу предположить, что ни одна из предлагаемых. Скорее всего, она будет находиться в диапазоне, близком к наибольшим значениям. Скорее всего, но не факт. Дело в том, что как и в многопоточном программировании, всё на ровном месте усложняется, так и в многопоточной продаже, все вот абсолютно точно также усложняется на всё том же, ровном месте.

Когда собственник нанимает риелтора, естественно он говорит ту сумму, которую хочет получить от продажи. Риелтор же работает за свою комиссию. Её цена прямо или косвенно зависит от цены продаваемой квартиры. Естественно, чем больше цена, тем больше комиссия риелтору. Предположим, вы хотите продать квартиру за 7 млн. рублей, при этом комиссия риелтора, опять же, предположим, составит 120 тысяч. Но ваш риелтор нашел вам покупателя на 7 млн. 200 тысяч, при этом предложил несколько увеличить свою комиссию. Вы откажитесь? Денег много не бывает.

Обратный пример. Вы – риелтор, и вы хотите как можно скорее продать квартиру собственника. Нашли покупателя, который не готов платить 7 млн за квартиру, но за 6 млн 700 тысяч, с радостью бы взял. Естественно, если вы хотите получить вашу комиссию, вы будете пытаться всеми правдами и не правдами убедить собственника продать квартиру с дисконтом.

Третий вариант: вы – риелтор. Вы видите, что квартира, которую вам нужно продать, уже продается двумя риелторами. Как лично вам выделиться на их фоне? Точно также как на яндекс-маркете – снизьте цену на рубль и вы первый в выдаче с соответствующей сортировкой. Только в нашем случае, один рубль будет равен тысяч 50. Естественно, предварительно успокоив продавца, что если покупатель найдется, то вы убедите его накинуть эти самые 50. А может и убедите собственника сделать такую скидку.

Четвёртый вариант: вы – риелтор. К вам обращается потенциальный покупатель, с целью приобретения квартиры. Предположим даже за те самые 7 млн. рублей. Вы находите это объявление, прозваниваете его, идете на показ, опа – а там сам собственник, без риэтора показывает свое жилье (и такое бывает, да). Спрашиваете, а что за риелторы там работают. Ой! А там все частники. В ваших глазках уже блеск и огонек, а почему? Правильно, потому что вы можете взять ровно x2 комиссии. Подумайте сами, если вы убедите собственника квартиры работать именно с вами, послать на хрен всех частников, то вы гарантированно получите не только комиссию с покупателя за то, что нашли квартиру, но и комиссию от продавца за то, что её продали. На самом деле, последний случай, выходит в область моральной этики: кинув единожды своих коллег по цеху, можно серьезно подпортить себе репутацию.

Если подвести некую черту под всеми вышеизложенными тезисами, то вывод будет неутешительный: если собственник работает с несколькими риелторами, каждый из которых размещает объявление о продаже его квартиры, то появляются дубли. Для вас, как покупателя, все усложняется. Даже, если вы договоритесь с каким-то из риелторов о цене, не факт, что другой риелтор в это время не найдет более интересного покупателя из-за которого у вас сорвется сделка. Именно поэтому, крупные агентства недвижимости, стараются заключить с продавцом эксклюзивный договор на продажу жилья, по которому продавец продает свою хатку только вот_через_этого агента.

Надеюсь с дублями мы разобрались. Осталось узнать, как их различать. Мне известен только один способ, который точно определит, что вот это множество квартир – дубль. Тупой оффлайновый просмотр квартир (всегда Ваш, Кэп). Этот способ всегда работает на 100%. Другие способы не всегда дают такой же результат. Но некоторые рекомендации, по опыту дать могу. Смотрите фотки квартир. У дублей они будут либо повторяться, либо логически дополнять друг друга. У одного предложения может быть фотка квартиры, у другого – она отсутствовать, но будет фотка того же самого дома или подъезда. Или у одной квартиры вообще нет фоток, а у другой – есть, при этом они на одном этаже одного и того же дома. Этаж, кстати может и не совпадать. Вообще, когда у предложения нет фотографий квартиры, это может послужить некоторым лакмусом на тему дубля. С большей долей вероятности можно утверждать, что это дубль, и при желании вы, скорее всего, найдете его вторую половинку, но уже с фотками.

Можно попробовать разболтать агента на тему, а не дубль ли ваше предложение? Может кто-то еще его предлагает, помимо вас? Но на правдивый ответ рассчитывать не стоит. Более того, у меня был случай, когда риелтор буквально был готов поклясться, что его предложение – не дубль. Как выяснилось позже, риелтор действительно сам не знал, что собственник уже параллельно работает с другими агентами и, пребывая в розовом тумане, не мониторил предложение по сервисам.

Ох, уморил я вас своими дублями, да? И сам уморился. Давайте плавно эту тему завершать. Если подвести некий сухой остаток, то он будет звучать так: итоговая выборка из результата вашего запроса к поисковым сервисам не всегда будет отображать оффлайновую реальность. Заинтересовавшие вас результаты нужно будет дополнительно проверить, прозвонить, проходить с целью выяснения актуальности предложения, соответствия содержимому, и выяснения окончательной цены вопроса.

Риелторы

Чуть выше, я уже упомянул про риелторов в том смысле, что, с очень большой долей вероятности, вам, как покупателю, с ними придется очень активно работать с момента вашего первого телефонного звонка до момента подписания акта приема-передачи купленной вами квартиры. Естественно, вы тоже можете нанять себе риелтора, который возьмет на себя работу как по поиску варианта, так и по дальнейшему оформлению сделки, избавив вас по максимуму от душевных страданий. В этом случае, вам уже не нужно будет смотреть ни ЯН, ни Циан. За вас это будет делать агентство. Оно же возьмет все хлопоты по взаимодействию с риелтором продавца. От вас нужно будет предоставить ваше физическое тело в места просмотра квартир, изъявить желания о покупке какого-то из предложенных вариантов. Ну и подписи, конечно, на всяких бумажках ставить, где вам будут любезно показывать пальчиком.

Нужен ли вам риелтор или нет — это сугубо ваше дело. Как я уже говорил в О’Дартаньянивании, моей целью не является разжечь этот давний холивар. На различных форумах можно найти множество отзывов о том, что риелторы – бездельники, на пустом месте подымающие космические суммы, якобы – ни за что вообще. Я не хочу сейчас это ни опровергать, ни доказывать, потому что когда вы сами будете покупать жилье и сами же чуть в этом поваритесь, вы поймете без подсказок – нужен ли вам, в вашем конкретном случае, риелтор или нет. В моем случае, т.к. никакого опыта по организации покупки жилья у меня не было, я решил пойти таким путем: квартиру для знакомого я решил найти сам, а вот юридическое сопровождение сделки отдать на откуп агентству. По цене это получилось примерно в два раза дешевле, в сравнении если бы квартиру искало само агентство.

9 кругов

Определив для себя потенциальные квартиры, перво-наперво я завел специальный файл, в котором в максимальной простой форме стал фиксировать информацию об интересных мне предложениях, попутно добавляя квартиры в раздел “избранное” в самих онлайн сервисах. Далее, когда я составил список, настала пора обзвона. В результате выяснилось, что в списке из продажи 10-ти квартир, актуальными были всего 3 предложения. Все остальные предложения были либо не соответствующими действительности, либо фейковые, либо уже не актуальные, но еще не снятые с первоначальных площадок, на которых были размещены, и поэтому, видимо, показываемые в результатах.

Договорившись о показе на ближайшие выходные, я успокоился, подумав, ох как все просто то оказывается. В пятницу, после 22:00 мне позвонил один из риелторов и сообщил, что покупатель уже найден, но если я докину +300 тысяч, то “возможны варианты”. Таким образом, в моем списке осталось две квартиры, которые я и просмотрел на следующий день.

Как выяснилось, обе квартиры продавали частные агенты.

Заголовок спойлера

Тут я вынужден сделать некое лирическое отступление, чтобы полнее рассказать о частных агентах. Частник – это такой же риелтор, но который именно по этой сделке работает на себя. Всю комиссию (или почти всю), он забирает себе. Частный риелтор может быть сотрудником какого-то агентства, а может и не быть. Это не столь важно. Важно только то, что у него нет никаких жестких дедлайнов перед собственником по срокам продажи, как у обычного риелтора, являющегося сотрудником агентства. Часто, это вообще “человек по знакомству, который уже продал моему [свату/брату/деверю/соседу] квартиру и тот остался доволен”. Тут следует понять один простой факт: как покупатель боится обмана со стороны продавца, так и собственник, не меньше, а то и больше, боится что его обманут при продаже его жилья. И естественным образом, собственники, обычно, спрашивают в кругу своих друзей-знакомых (если оные есть), а может ли кто-то из них порекомендовать какого-нибудь хорошего риелтора, “который не обманет”. Тут и срабатывает принцип сарафанного радио. Это первый путь. Второй путь более банален: частный риелтор стоит дешевле, чем агентство. Если результат одинаков, то зачем платить больше? Поняв что такое частный риелтор, вернусь к сути.

На первом показе присутствовал только частный риелтор без собственника. Квартира мне не понравилась, о чем я сразу сказал агенту. Агент особого интереса ко мне тоже не проявил, поэтому мы быстро расстались. На втором показе, агент был вместе с собственницей и её дочкой Еленой. Собственница показалась очень простой, как две копейки, женщиной. Была настроена очень доброжелательно. А вот агент – злая пантера. Очень хитрая тётя, которая прямо на каком-то подсознательном уровне вызывала у меня негатив. Квартира мне понравилась, и я предложил заавансироваться прямо в понедельник, чтоб не откладывать в долгий ящик. Они согласились, а я попросил по фоткать правоустанавливающие документы, чтобы познакомить с ними своего риелтора. В прекраснейшем расположении духа, я пребывал весь следующий день, когда опять же (!) после 22:00 мне позвонила та самая пантера, и не сообщила, что у них после меня был еще один показ, и тот другой покупатель предложил на +200 тысяч больше. Поэтому, с утра её на авансе можно не ждать, если я не докину эти 200. Естественно, все сорвалось. Но меня это прямо как-то вот задело! Телефона собственницы у меня не было, но я вспомнил про ее дочь Елену. Зная её фамилию из сфотографированных ранее документов, я сходу нашел её в вконтакте и написал примерно письмо: “Привет Елена, я у вас был на просмотре вашей квартиры, мы договорились об авансе, но ваш риелтор почему-то слилась. Если тебе не трудно, сообщи маме что мое предложение еще в силе, и если у неё будет желание пообщаться на эту тему, то вот мой номер телефона!”. В понедельник с утра, звонит собственница, недоумевая, ведь я сам отказался от сделки. Я пересказываю историю пантеры. Собственница, обещала перезвонить через пару минут. В итоге она не перезвонила. Но зато Елена, уже по собственной инициативе, мне отписалась через пару дней. Пантера хотела больше денег, поэтому так подняла цену. Собственница была не в курсе. Но все равно мое предложение было уже не актуально, т.к. пантера нашла нового покупателя на +100 тысяч к цене с ЯН, а со мной она работать отказалась.

Вот на этой печальной ноте мой первый список превратился в полный эпик-фейл.

Какие выводы я сделал из данной ситуации:

  • Частные риелторы – это хорошие манипуляторы. Они манипулируют собственниками на том же уровне, что и кукловоды – своими куклами. Еще бы, в их интересах продать квартиру как можно дороже, при этом по срокам для собственника все может быть очень печально. А куда спешить частнику на таком, очень перегретом рынке? Своего покупателя он все равно найдет. Пусть даже поиск может затянуться на долгие месяцы. Ведь две звонких монетки в кармашке всегда лучше, чем одна, не так ли? А собственнику можно лапшу на уши вешать, благо вилки для снятия все равно у него нет. Бедняга запуган историями о том, как “черные” продавцы отжимали непосильно нажитое. Поэтому ничего страшного нет в том, чтобы подождать лишние пару месяцев. А то и годик.
  • Предложение на вторичном рынке недвижимости в Москве весьма и весьма ограничено. Сузив поиск до какого-то района, вполне может получиться, что из всех просмотренных и понравившихся квартир, доступных именно вам будет ровно ноль.
  • Рынком рулит продавец, а не покупатель. Поэтому он реально перегрет. Чтобы на нем что-то быстро купить, нужно быть готовым докинуть в цене.

За последующие две недели, новых предложений по моему району не появилось, поэтому я решил еще раз критически взглянуть на те квартиры, которые я раньше отсек и составил новый список из 4-ех квартир. Две квартиры, как оказалось, были дублями, по каждой из которых работало три риелтора, договориться с которыми совершенно не удавалось. Каждый хотел урвать свой кусок, на ходу меняя цену от -50 до +300. Поэтому, не дойдя до просмотра, я вычеркнул их из своего списка. Одна из квартир, хоть и было указано, что готова к сделке, по факту – готова к ней не была от слова совсем: в квартире был прописан малолетний ребенок, а органы опеки не давали разрешение, т.к. первичка, в которую они переезжали, еще не была официально сдана. Осталась последняя квартира. Она мне понравилась, но, при первичном анализе уже моим риелтором, мне было рекомендовано ее не покупать, т.к. там было мутно с правоустанавливающими документами.

Я поздравил себя с вторым эпик-фейлом. В последующую неделю появилось одно новое предложение, которое меня не заинтересовало, но которое я все же решил просмотреть. В итоге, до просмотра я не дошел, т.к. оказалось что это очередной, сильно спрятанный дубль, в котором два частных риелтора грызлись за свою комиссию.

В последующий месяц я отработал абсолютно ВСЕ квартиры, удовлетворяющие моему фильтру, которые показали ЯН и Циан в моем районе. Было много дублей. Против дублей я успешно применял такой лайф-хак: при телефонном разговоре с риелтором-продавцом, я спрашивал, готов ли он, в случае если квартира мне понравится, заключить со мной соглашение о задатке, и слушал его реакцию. Практически всегда она была отрицательной.

Заголовок спойлера

Соглашение о задатке – это гарантия сделки. Вы определяете задаток и отдаете его продавцу. Продавец, если откажется продавать вам квартиру, возвращает вам сумму, равную двум задаткам. Если откажетесь от покупки вы, то задаток остается у продавца. Таким образом, если сделка срывается, то кто-то теряет деньги. Это кто-то или вы, или продавец. Т.к. я сделку срывать не собирался, то предлагал пойти на этот решительный шаг продавцу. Сумму задатка я определил в 500 тысяч. Таким образом, если бы даже риелтор и нашел нового покупателя, то цена продажи должна быть больше на миллион рублей, относительно той, которую предлагали изначально мне, что маловероятно.

Если агент категорически, ни при каких условиях, не соглашается даже уточнить у собственника этот вопрос, шансы дойти до реально сделки стремятся к нулю. Правда есть один нюанс. Если сделка альтернативная, то ваш продавец, действительно, даже очень желая продать квартиру именно вам, может отказать по причине того, что где-то там внизу цепочки, кто-то может кому-то отказать, цепочка развалится и у продавца просто не будет другого пути, как сказать вам — нет. Ведь он же не может свою квартиру продать, а себе — не купить альтернативу. Поэтому риски такие никто на себя брать не захочет. В этом случае, правильный ход риелтора, в случае альтернативы, сказать вам – что да, действительно, интересный вариант с задатком, я обсужу это с собственником и мы вам перезвоним. Но даже если эту маленькую уступку вам сразу пресекают, то это, как говорится, повод “завязать узелок на память”. Если же сделка прямая, и риелтор, точно также открыто отказывается от задатка, то надо уточнить – по какой причине? Ну сами попробуйте ответить на этот вопрос. Вы – продавец, вам нужно продать квартиру. Покупатель готов подтвердить свое намерение хорошей суммой. Почему вы отказываете? По какой причине? Да по такой, что у вас тогда руки будут связаны по швам – вы не сможете больше предлагать эту квартиру другим покупателям. А вдруг они предложат больше? А вдруг!? “Деньги портят человека” (с).

Те квартиры, которые нравились, по стечению обстоятельств, в последние моменты отваливались из-за тех самых +100 +500 тысяч, которых у меня не было. Три квартиры в рекомендательной форме забраковал мой риелтор. В актив себе записал знакомство с абсолютно всеми риелторами, которые работали по моему району. Всем им я оставлял свой номер с напутствием – как только, сразу звоните! За месяц на районе появилось только одно интересное предложением. На мою величайшую радость по нему работал риелтор крупного агентства, квартира не была дублем, являясь при этом юридически и физически свободной. Поглядев на само жилье, решил что лучше уже не найду, я предложил заавансироваться прямо завтра, чтоб не тянуть белочку за орешки. Риелтор позвонила собственнику, та согласилась. В итоге меня ждал первый акт Марлезонского балета, который я обзову как “Аванс”.

Аванс

Под авансом я подразумеваю внесение покупателем небольшой суммы продавцу и заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Если с внесением небольшой суммы, в качестве вашего намерения покупки, под расписку агентству-продавцу все ясно, то с предварительным договором следует подробнее. Для начала о нем можно прочитать тут

Кажется все просто. Я так тоже думал, что есть некий вордовский шаблон. Он распечатывается, подписывается и вуаля! На практике же, на подписание этого договора ушло порядка 8 часов, которые мы с моим риелтором и риелтором продавца провели в офисе агенства, буквально на смерть отстаивая каждый пункт договора, который мой риелтор уже подготовил заранее.

Тут следует понять одну простую вещь: этим предварительным договором стороны, по своей сути, лишь обозначают очертания текста будущего договора купли продажи (ДКП). Поэтому, насколько четко, грамотно и досконально будет прописан ПДКП, вот ровно настолько же будет прописан ваш будущий ДКП. Естественным желанием агентства продавца будет вписать туда как можно меньше пунктов, дабы свести к минимуму свои риски при будущей сделки. В моем случае сделка была альтернативной, и в цепочке продавалось еще три квартиры, поэтому нашим обязательным условием доступа к депозитной ячейке с деньгами было наличие нотариально заверенных копий свидетельств о собственности всех участников нашей цепочки. Если перевести на обычный язык – то у всех всё по их сделкам должно быть зарегистрировано. Если хотя бы одна сделка в цепочке не регистрируются, все расходятся, а деньги из ячейки, кроме меня никто не вытащит, т.к. нет какой-то одной копии. И вот этот пункт, агентство продавца отказывалось включать в ПДКП, мотивируя это тем, что они видите ли не могут отвечать за других людей, с которыми они не работают. Да, не могут, но извините, агентство за это деньги получает.

Поэтому пусть созваниваются со всеми по цепочке в низ, пусть договариваются, в общем пусть делают что хотят, но мы на сём стояли, стоим и будем стоять – примерно такую позицию мой риелтор отстаивал в ходе жарких словесный баталий на чужой территории. В какой-то момент, стало ясно, что назрел конфликт, который внутри нашей комнаты сторонами разрешен быть не может, поэтому потребовалась помощь зала. В студию был приглашен юрист агентства, который по задумке агента, должен быть вразумить моего риелтора. Я, по честности, спустя 6 часов, уже вообще перестал понимать о чем ведется речь, за что ведется спор, сразу обозначив свою позицию, что я – это мой риелтор, мой риелтор – это я, если она согласится, значит и я согласен. Пока не согласится, меня не спрашивайте. Я в домике, кароче. К концу 8-ого часа, поняв, что сопротивление уже бесполезно, они все сдались. Включили абсолютно все пункты, которые были в ПДКП моего риелтора, который мы им показали ровно 8 часов назад. Я, естественно, спросил – вот просидели вы здесь целых 8 часов, 8 часов вы отбрыкивались. Вот скажите, оно того вообще стоило? Зачем вы устроили этот Марлезонский балет, вашу ж мать!? Риелтор с другой стороны, уже уставшая, ответила просто: «ну а вдруг бы вы согласились». Уже уходя, по дороге в метро, мой риелтор выдала мне такую фразу: «не люблю я у них авансироваться. Вот постоянно разыгрывают комедию».

В ПДКП были прописаны сроки, по которому мы, максимум через полтора месяца, все должны выйти на сделку. Поэтому все это время я сидел мирно, зажимая пальчики, чтоб вся цепочка не развалилась, и мне опять не пришлось начинать все заново. В это время мой риелтор, несмотря на то, что нам дали гарантию о фиксации цены, периодически прозванивала риелтора собственника с целью узнать, предлагается ли покупаемая квартира кому-нибудь еще. Риелтор, видимо грамотно оценив, что двойная комиссия через полтора месяца лучше, чем возможно шишь-в-корман через те же полтора месяца, больше никому квартиру не предлагала, а наоборот, помогала там в цепочке кому-то ниже, чтоб дальше тоже не развалилось.

Но понервничать все же пришлось. Дело в том, что все остальные квартиры в нашей цепочке покупались по ипотеке, и поэтому возникли некие нюансы:

  • Во-первых, до конца не было ясно, будут ли одобрены банком все остальные квартиры. Если у кого-то такого одобрения не будет, вся цепочка разваливается.
  • Во-вторых, у одного участника прошел срок, по которому он должен был найти квартиру, и ему нужно было переодобрение, которое в его банке было платным. Человек обиделся, и не хотел платить.
  • В-третьих, т.к. ипотека бралась покупателями в разных банках, а у них есть такое правило, что деньги закладываются только в ячейки их банков. И что получается, самому первому человеку в цепочке, корню так сказать, которому в итоге должна упасть вся сумма, придется объездить несколько банков, расположенных в разных частях Москвы. Человеку было боязно, за инкассацию он платить отказался сразу, и всех нас пугал, что может вообще передумать, и продать квартиру одному покупателю, который якобы у него был. Потому что такой геморрой с толпой ипотечников, ему был ни к чему.
  • В-четвертых, в одном из ипотечных банков, в требуемую нам неделю не было свободных ячеек.

Все эти проблемы решали риелторы, работающие на сделке. Я так понял, что они все между собой договорились зацементировать всю цепочку и получить свои комиссии, поэтому они утрясали все проблемы человеческих взаимоотношений, доверий, дрязг, а также, попутно, помогали решать дела с банковскими менеджерами. Я полагаю, что только поэтому мы все дошли до сделки. Без риелторов, я думаю, мы бы никогда даже не собрались. Кажется, дань риелторской работе я отдал хорошую, и теперь самое время начать второму акт Марлезонского балета. Начинаю!

Сделка

Сделка происходила в крупном ипотечном центре. Как назло в нем не работали кондиционеры, и в душном маленьком помещении собралось 4 риелтора, один юрист, все собственники + сочувствующие. Чтоб нам всем сесть, нужно было взять стулья из соседнего помещения. Что хочется сказать по самой сделке. По сути, на ней вам нужно будет подписать ДКП, текст которого продублирован в ПДКП, да заложить деньги в ячейку в депозитарии. Но т.к. по цепочке вниз, у покупателей-продавцов что-то совсем плохо срасталось с условиями доступа к ячейкам + девочки из центра от жары совсем что-то перестали ловить мух, то процесс шел очень медленно. У меня с собой был планшет и за 6 часов я досмотрел Ходячих. Правда иногда, отрывался, т.к. через наушники был слышен ор и ругань риелторов, покупателей, продавцов, девочек из банка. В конце концов, посмотрев финальную серию, и охренев от развязки, я на какое-то время погрузился в обдумывание. Из раздумий я вышел только тогда, когда пришел парень от фирмы регистратора, и стал собирать документы на регистрацию. При этом, я акцентировал свое внимание на фразе “ручка должна быть одного цвета”. Я тогда помню, подумал, причем тут ручка? Почему одного цвета?

Подписавши все что нужно, внезапно прояснилось, что кто-то из цепочки не оформил на регистратора нотариальную доверенность, и без нее дальше процесс не пойдет. Благо рядом с этим зданием, сидел какой-то нотариус, человек быстро сбегал, отдал тысячу рублей, и получил этот документ. Наконец, пришло время идти считать деньги, рассовывать их по мешкам, и с этими мешками идти в депозитарий. Видимо, от нервного расстройства, некоторые продавцы и покупатели совсем утратили возможность к счету, поэтому при мне, на машинке человек пересчитывал сумму денег ровно три раза, и никак не мог понять, все таки, сколько ж отчиталось то ему в итоге. Кое-как рассовав деньги по мешкам, мы пошли в депозитарий. В первый раз увидел, что это такое. Подвал, с рядами ячеек, как в кино. Закрыв свою ячейку и получив ключ, на этом сделка для меня была закончена. Через 12 дней мы все соберёмся у нотариуса, чтобы поменять все расписки-ключи на регистрации.

Финал

Все сделки по нашей цепочки прошли регистрацию, и нам осталось собраться у нотариуса и получить те самые свидетельства о регистрации права собственности. При этом было сказано, что регистратор ждет ровно 10 минут от назначенного часа. Если в 12:10 кого-то из участников мена не будет, то представитель регистратора уходит и говорит нам всем “до следующего раза”. На часах 12:10, половина участников “стоит в пробке”. А я сам про себя думаю, ну насколько надо быть безалаберными, чтоб даже в такой, я бы сказал, знаковый день так налажать, а? В итоге, путем уговоров, просьб и слез, удалось разжалобить регистратора и еще чуть-чуть подождать. Два с половиной часа. Все на нервах, такая знаете – нервозность прямо! И вот, все собрались. Пришло время расписываться на разных документах. И тут выяснился один нюанс, оказывается цвет чернил в ручке должна быть ровно такой же, которым подписывались на сделке. Да, да, да! А эту ручку то ли не взяли со сделки, то ли потеряли. В итоге, каждый достал все имеющиеся ручки, и на отдельном листике рисовали разные линии, ставили подписи и методом подбора искали нужный цвет! Как же это было феерично. Мы в XXI веке, сидим в каком-то полуподвальном помещении нотариуса, и подбираем нужный цвет чернил, чтоб на каком-то листике поставить свои загагульки. Маразм +100500 lvl. В итоге, наконец, подобрав ручку, я быстрее поставил свою подпись, забрал все документы и с чувством глубочайшего удовлетворения, отдав 3 часа своего времени всей этой феерии, удалился восвояси.

Приемка квартиры

Финальным этапом покупки жилья является заветное получения ключей. Срок, по которому мне должны были передать квартиру, был оговорен еще на авансе. Вроде бы он составлял две недели. За это время первый собственник должен был утилизировать оставшееся в квартире хрунье. Значит, подходит срок, и за до срока день мне звонок – а вы подождать можете? В принципе, я вообще ни куда не спешу, конечно могу, но интересуюсь, а в чем причина? И тут вскрываются такие подробности: корень цепочки, оказывается, продавал квартиру за деньги, а часть от вырученной суммы сразу вкладывал в ремонт другой квартиры. Корень получил все деньги и внес аванс за ремонт какой-то первички. В итоге, пока строители раскачались, пока то, пока сё, пол был залит ровно в тот день, когда мне позвонил мой продавец. Естественно пол у Корня даже не застыл. А Корень хотел на залитый полы двух комнат поставить всю мебель из продаваемой им квартиры. Естественно, по факту ставить мебель не на что, и вся цепочка встала – никто не может переехать в свое новое жилье, т.к. Корень, редиска, не успел залить себе полы. В моем случае, мой продавец, никакую мебель не брал, но физически не успел освободить квартиру из-за того, что, внимание, увяз в дрязгах со своим продавцом на тему освобождения уже его жилья. Мой продавец требовал со своего продавца компенсировать задержку месячной оплатой съма жилья, что логично. Тот, аналогичным образом, редиректил это дальше по цепочке вниз, что тоже логично. Так дошло до Корня, а Корень сказал – да подавайте на меня в суд, к тому времени как дело будет рассмотрено и меня будут выписывать из квартиры по суду, мой пол уже застынет, а я сам съеду. А насчет компенсации издержек, давайте-дерзайте! Корню предложили, ну снимиты в конце концов бокс, завези пока туда свою мебель, в чем проблема? “Деньги портят человека” (с).

В итоге связываться с судом никто не захотел, там подключились опять риелторы и стали разруливать очередные бзики. Т.к. я никуда не спешил, еще пару недель я подождал. Сама приемка квартиры элементарна до нельзя: вы смотрите на все квитанции, сколько там за что платил уже бывший собственник, пропорционально дням считаете сколько он еще должен заплатить со времени последней оплаты, и получаете эту сумму наличными. Всё.

Итоги

На поиск подошедшего мне варианта квартиры ушло чуть более двух месяцев. Было просмотрено порядка 40 квартир. Как вы уже сами поняли, не имея возможности заплатить выше предлагаемой суммы, можно было проискать еще два месяца. Никаких скриптов я не писал, т.к. смысла в их написании не видел тогда, не вижу и сейчас. Поисковые сервисы, такие как Яндекс-Недвижимость и Циан — отличные инструменты. Пользуясь случаям, говорю огромное спасибо всем тем парням и девчонкам, которые их разрабатывают.

Я не знаю, оказалась ли полезной для вас моя заметка или нет. Но очень надеюсь, что у вас сформировалось некое представление о том, с чем вы можете столкнуться, при покупке вторичного жилья в Москве.

И последнее. Я с вами полностью согласен, цифры в ценниках на моих скриншотах — космос.

Автор: say1

Источник

Поделиться

* - обязательные к заполнению поля